[摘要] 对于房地产市场未来发展，我们认为，2017年房地产市场将保持高开低走，后期各项指标增速会进一步回落，尤其是房屋销售面积和企业资金来源增速将会进一步下行。但由于房地产企业底部有支撑，投资仍将保持相对平稳增长。
一、5月房地产市场走势综述
5月份，房地产市场迎来预期中的回落调整。从主要指标增速来看，除国内贷款增速有所回升外，其余各项指标增速均出现不同程度的回落，特别是个人按揭贷款增速回落较为明显，增速较上月回落5.8个百分点。而国内贷款增速的回升主要是受房地产融资渠道监管收紧的影响，表外融资向传统银行贷款方式回归，从房地产企业资金来源整体的增速来看，仍呈明显的回落的迹象。
从近几个月房地产核心指标的增速来看，所有核心指标均保持增长，其中，商品房销售额增速最快，增长18.6%，比上月低1.5个百分点；商品房施工面积增速，增速与上月持平。
如果将各项指标转化为当月数值，并进一步计算其增速，会发现其特征大体与累计增速类似，但在个别指标上则有差异。如下图所示，个人按揭贷款自2016年10月份起，出现持续回落态势，特别是在今年5月份，当月按揭贷款增速同比出现负增长，降幅接近10%，这一方面体现了近期按揭贷款政策的持续收紧，另一方面也解释了为何各大城市提高房屋贷款利率的优惠下限，甚至对首套房的按揭贷款利率也进行了上浮。从商品房销售面积的增速来看，发现一个特殊的现象，5月份当月商品房销售面积增速较4月份回升3.1个百分点。出现此一原因，主要有两方面的原因，一是当前市场销售的后劲依然较强，特别是中西部地区，其销售增速依然较高；二是上年同期受政策引导影响，5月份当月销售面积较正常水平偏低，此因素反映到今年就出现了4月份销售面积增速偏低，而5月份增速回升的特殊现象。
1．房地产开发投资增幅略有回落，但整体平稳
2017年1-5月，房地产开发投资37595亿元，同比增长8.8%，与上年同期相比回升1.8个百分点，但与1-4月相比回落0.5个百分点。其中，5月份当月，完成房地产开发投资9863亿元，同比增长7.3%，增幅比上月回落2.3个百分点。
2．资金来源增速继续回落，个人住房按揭领涨
2017年1-5月，房地产开发企业本年资金来源达58989亿元，同比增长9.9%，增幅比1-4月减慢1.5个百分点。其中，利用外资和国内贷款增长较快，分别实现90亿元和10497亿元，增长115.1和17.3个百分点；其他资金来源仍保持较快增长，但增速逐月回落。在其他资金来源中，个人按揭贷款实现9600亿元，同比增长8.6%。
5月份当月，房地产开发资金来源新增11768亿元，同比上涨4.0%，增速比上月减慢7.3个百分点。其中，国内贷款新增1723亿元，增长19.3%，增速比上月回升11.7个百分点；个人按揭贷款新增1938亿元，同比下降9.6%，这是自2015年4月份以来，个人按揭贷款当月新增额同比增速首次出现下降。
3．土地购置面积再次下行，新开工面积增速回落明显
2017年1-5月，房地产开发企业土地购置面积为7580万平方米，同比增长5.3%，增速与1-4月相比回落2.8个百分点。5月份当月，房地产开发企业购置土地面积为2052平方米，同比下降1.4%。
2017年1-5月，商品房新开工面积为65179万平方米，增长9.5%，其中，商品住宅新开工面积为46903万平方米，增长15.1%，二者增速与1-4月相比均回落1.6个百分点。5月份当月，商品房新开工面积为16939万平方米，增长5.2%，商品住宅新开工面积12103万平方米，增长8.4%，增速分别比4月回落4.9和8.2个百分点。
4．商品房销售面积增幅回落，待售面积继续下降，平均房价涨幅处于低位
2017年1-5月，商品房实现销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速较1-4月回落1.4个百分点。其中，5月份当月，商品房销售实现13165万平方米，增长10.2%，增速较上月加快2.5个百分点。
从待售面积看，截至2017年5月末商品房待售面积为66018万平方米，同比下降8.5%，继续保持下降，当前商品房待售面积的规模相当于2015年7月时的水平。从商品住宅待售面积来看，5月末为36475万平方米，同比下降17.8%，商品住宅待售面积规模相当于2014年7月时的待售规模。
2017年1-5月，商品房平均销售价格为7959元/平方米，同比上涨290元，上涨3.8%，涨幅较1-4月回落0.1个百分点。其中，商品住宅平均销售价格为7644元/平方米，同比上涨3.0%。涨幅与2016年相比回落明显。
二、点评
从5月房地产数据的变化情况来看，符合此前的预期。对于未来的市场走势，我们认为：
，投资增速在政策持续收紧的背景下出现小幅回落，有助于市场长期的稳定健康发展。但在前期销售状况较好以及房屋待售面积持续下降的背景下，投资底部有支撑，不会出现大幅度下滑，未来投资增速仍将保持相对平稳增长。
第二，土地购置面积受土地供应及政策变化的共同影响，当月再次出现负增长，企业新开工意愿下降，新开工面积增速逐月回落。未来土地购置意愿一方面会受到政策的因素影响有所下降，但另一方面，对优质土地的需求永远存在，根据土地供应与市场供求关系挂钩的政策导向，未来供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市会增加土地供应，一批优质土地预计将推向市场，预计土地购置仍有增加的可能。新开工面积预计受政策环境偏紧的影响，会继续保持回落。
第三，房屋销售状况依然较好，但增速出现持续回落。尽管5月份当月销售面积出现小幅度回升，但我们认为在政策调控门槛提高和资金面收紧的大环境下，销售回升不具有可持续性，5月当月的回升更多是受上年同期5月销售面积偏紧影响所致，未来销售面积增速仍将保持回落。
第四，房地产企业资金来源偏紧，稳健中性的货币政策初显威力。预计未来货币政策仍将坚持“不紧不松”，既不过度收紧，也不会明显放松，但这种情况对房地产的影响仍然十分巨大。受金融监管升级的影响，金融机构表外融资渠道明显收紧，迫使房地产企业向传统银行信贷渠道回归，但在货币政策保持中性的情形下，银行可贷资金额度有限，企业资金来源增长有限。从个人按揭贷款来看，5月份当月个人按揭贷款增速出现负增长，预示着未来个人按揭贷款亦将收紧，再加上近期部分城市开始上浮首套房贷款的利率水平，预计后期个人按揭贷款将保持低速增长，甚至仍然保持负增长。
总之，对于房地产市场未来发展，我们认为，2017年房地产市场将保持高开低走，后期各项指标增速会进一步回落，尤其是房屋销售面积和企业资金来源增速将会进一步下行。但由于房地产企业底部有支撑，投资仍将保持相对平稳增长。
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