[摘要] 4月22日晚上9点，一个大消息破空而来：海南公布新一轮楼市调控措施，其实质是与中国式“投资+投机”的房地产一刀两断！
4月22日晚上9点，一个大消息破空而来：海南公布新一轮楼市调控措施，其实质是与中国式“投资+投机”的房地产一刀两断！
这份文件的全称是《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅“关于进一步稳定房地产市场的通知”》其中主要条款如下：
1、大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜。
2、研究出台具体措施，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。
3、实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。
五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。
海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
4、非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。
今年3月31日，海南省住建厅等部门曾联合下发“关于做好稳定房地产市场工作的通知”。4月22日的新政，是3月31日出台政策的延续。
而根据3月31日海南官方公布的“《关于做好稳定房地产市场工作的通知》解读”，上述限购、限售的“住房”，包括“商品住宅（普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）、产权式酒店客房、保障性住房，含新房和二手房”。
而对于其他城市来说，限售、限购、限贷一般不涉及商务公寓、酒店式公寓、产权式酒店客房。所以，海南的“三限”政策更严厉。
此外，其他城市不会要求户籍迁入的人口，还要满足若干个月的社保，才能获得购房资格。此次海南一并提出了要求：如果你在4月22日以后把户口迁入海南，一家只能买一套房（其他城市一般是2套），还要至少有一个家庭成员缴纳完成24个月的社保（或个税）。
更有杀伤力的是，海南明确提出：大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。这在全中国，除了雄安新区是独一份！
我们完全可以这样说：4月22日夜对于海南来说是一个历史性的时刻，海南从这个夜晚开始，正式告别“房地产”。当然，这里说的“房地产”是传统意义上的“房地产”，是“投资+投机”色彩浓厚的中国式房地产！
海南为什么突然出台如此严厉的调控措施，未来海南楼市将走向何方？
海南之所以这么决绝，一个重要的原因是，不想重蹈历史的覆辙。
海南纳入中国版图已经数千年了，但真正获得大的发展机遇，是在1988年以后。1988年4月，海南建省、建立特区；2001年1月，海南获得“国际旅游岛”的重大发展机遇；2018年4月，海南又获得了“全岛自贸区+自由港”的大利好。
回顾历史，我们可以发现：1988年和2001年的两次历史机遇，都没有给海南带来实质性的变化，而且无一例外刺激了房价暴涨，最终让海南碌碌无为。今年4月，海南又获得了大利好，如果不加强对楼市的管控，极有可能重蹈历史覆辙。
我此前曾撰文指出，海南的“全岛自贸区+自由港”能否成功，关键在于能否控制营商成本，为原有的1000多万海南人和即将到来的千万新移民提供低成本的住房。
跟深圳、浦东、雄安相比，海南不靠近特大城市，再加上气候炎热、资产价格已经偏高，所以能不能完成中央刚刚交给的任务，发展成为有竞争力的“排头兵”，真的是很难说。
现在海南痛下决心，决绝告别“投资+投机”的中国式房地产，值得称赞！
联想到雄安新区公布时出台的措施，以及去年以来环京楼市的严厉调控，再加上此次海南的举措，我们基本上可以断定：未来中央在给一个地区出台重大利好的时候，必然伴有严厉的房地产“调控”，以打压“投机购房”。或许，未来在公布“粤港澳大湾区”方案的时候，也会这样做！
空前严厉的新规出台后，海南楼市将一夜入冬，成交量将大幅减少。短期，房价或将下跌。中长期看，由于“大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地”，供应量也将大幅萎缩，所以长线房价还会上涨。
海南楼市新规可以这样理解：海南自然资源优越、稀缺，所以不欢迎通过商品房把这些资源“私有化”、“小圈子化”，鼓励“用完即走”、“资源共享”。
已经外销的楼盘，尤其是拥有一线海景、湖景、山景，配套良好的住房，事实上已经成为稀缺的资源，值得长线持有。当然，短期内你想卖，也很难找到买家！
海南、雄安的做法，会在推广吗？当然不可能。因为来自土地、房屋的财政收入，占政府全部收入的接近40%。没有商业化的房地产，就不可能有钱建设足够的保障房、人才房、共有产权住房，也不可能有钱改善基础设施。
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