9.25云浮楼市新闻日报

上周开始发酵的取消预售传闻很快表现在证券市场上。昨天，港股市场上地产股出现大面积下跌。碧桂园跌幅一度超过7%，融创中国等也一度下跌5%以上。

昨天港股开盘后，地产股就一路走低，上午接连创下5%以上的跌幅，下午稍有缓解。业内分析，关于楼市取消预售制度的传闻，被认为是房地产市场的真正拐点。

上周，一份广东省房地产协会的内部文件在网络上疯狂传播，文件披露了“取消商品房预售”的重磅内容，行业及专家均对此事极为重视。

实际上，此文件只是一份协会向内部会员征求意见的通知。文件披露，住建部曾对多地住建厅发函要求对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。其中，广东省住建厅建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

广东省房地产协会相关负责人回应，取消预售一事还处在内部讨论阶段，取消或保留均未敲定。

其实，业内关于预售制度一直有诸多意见。中原地产首席分析师认为，预售制度存在诸多问题，比如质量问题、交付问题，对消费者来说保障度低，不确定因素太多。但在过去几十年内，预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏，满足了房地产市场的旺盛需求。他认为，短期看取消预售制度的可能性不大，因为当下房地产市场依然是中小企业集中，龙头房企占比份额不高。如果当下取消预售，有利于资金宽裕的大企业，但也会加大行业的资金链风险，导致企业回款周期严重拉长。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组通过对性房地产销售服务品牌企业进行深入研究，结果表明：2018性销售服务品牌企业的品牌价值均值持续增长，达到52.33亿元，同比增长18.23%。房地产销售服务品牌企业把握行业大势，加大城市布局及项目拓展力度，通过不断优化与升级互联网平台，进一步扩大代理销售服务规模，同时抓住新时代发展机遇，聚焦资产运营领域，大力发展长租公寓等创新业务，为企业业绩创造新的增长点。

在交易服务与多元服务的协同发力下，房地产销售服务品牌企业营业收入及净利润稳步增长。2017年，房地产销售服务品牌企业营业收入均值为20.72亿元，同比增长18.81%，净利润均值为2.70亿元，同比增长14.89%。

值得一提的是，近年来房地产行业集中度加速提升，百强企业市场份额从2013年的28.4%快速上升至2017年的47.7%，综合实力10企业市场份额从2013年的11.5%提高至2017年的24.0%，强者恒强趋势凸显。随着大型房企逐渐成为房地产市场的主力军，销售服务品牌企业更加重视对大客户的服务，纷纷强调大客户战略的重要性，并通过多种方式提升大客户的黏性。

各地对于公积金政策的调控仍在加码，但一二线城市和中小城市的调整措施出现分化。江西省住房公积金中心9月21日发布公告称，将于10月开展公积金“对冲还贷”业务，即每月从公积金账户余额中直接冲抵当月还款本息金额。而日前，杭州、广州、北京等一线城市发文明确公积金异地购房限制提取。分析人士指出，公积金政策的调整主要强调惠民便民，满足刚性住房需求，预计未来调控政策内容将不断出现。

公积金将对冲还贷

2018年10月前已签订的《省住房公积金贷款委托划款协议》（以下简称《划款协议》）将自动转为对冲还贷协议。自10月起对冲还贷协议生效后，江西省住房公积金中心每月将不再按《划款协议》中的金额划拨至职工还款银行卡内，而是在对应的每月还款日从职工的住房公积金账户余额中直接冲抵当月还款本息金额。《划款协议》到期后，职工需到该中心重新签订《江西省住房公积金对冲还贷协议》

在还款顺序方面，从10月起，将以职工的还款日为对冲还贷日，并按《对冲还贷协议》中签订的对冲顺序依次划扣协议中各委托人住房公积金账户内的余额用于偿还公积金贷款。当委托人的公积金账户内余额不足以对冲月还款额时，委托人须在还款日前将月还款差额存入借款人还款银行账户内，确保正常还款。

更多城市加入收紧行列

事实上，很多城市开展了公积金直接对冲还贷业务。据北京商报记者不完全统计，今年8月以来，上饶市、长沙市、秦皇岛市、赣州市等都相继推行了公积金贷款对冲还贷业务。

目前，我国二手房市场累计交易额已突破30万亿元，核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。但是，高流失率、恶性竞争、重复建设以及用户满意度不达标等问题依然困扰着房屋中介行业。未来只有“抱团”发展，才能提高行业整体效率，降低边际成本，推动行业向专业化、标准化方向发展。

目前我国二手房市场累计交易额已达30.33万亿元，交易总套数为2391万套。

二手房市场崛起是房屋中介行业成长的驱动力。过去5年，中国二手房交易体量实现跨越式增长，交易量达1557万套，占全部房屋总交易额的70%。过去20年，北京的二手房交易GMV(成交总额)为5.1万亿元，交易总套数为210万套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍；上海的二手房交易GMV为6.6万亿元，交易总套数为365万套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。随着存量市场进一步发展，核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。

在市场推动下，围绕二手房交易产生的经纪公司品牌、市场、广告市场和配套服务逐步完善，形成了完整的二手房产业链，的经纪公司门店数超过20万家，有145万名经纪人服务于2亿户社区家庭。