【1】楼市发展指南针
众所 ，与国外的情况有所区别，中国的楼市发展方向主要受到两个决定性因素的影响，一个是政策，一个是市场。
因此，在刚刚过去的两会中，楼市一直是人民最关心的热点话题之一，房地产税、新型城镇化、棚户区改造等问题引发了经久不衰的讨论。两会透露了哪些信号?2019年楼市发展是否可以从中嗅到某些气息?
回答是：可以，但是需要注意的是，政策毕竟是形而上的东西，想要真正理解，必须先看懂当下的市场格局。
或许有人会说：范围太大，数据太多，没时间也没精力去整理，怎么办?
一个方法：看专业机构的年度报告，高屋建瓴地俯瞰市场，看得清楚省时省力。
3月19日，国务院发展研究中心企业研究所、中指研究院和清华大学房地产研究所等三家机构共同发布《2019中国房地产百强企业研究报告》，对中国的头部房企进行了全面的研究和分析。
去年中国最的房企都干了什么，这是市场。刚刚结束的两会都说了什么，这是政策。仔细看清楚，今年楼市的大方向都在这里了。
话不多说，上干货。
【2】地产行业大洗牌
中国房地产百强榜自2004年以来开展以来，已经是连续进行的第16年。16年以来，这100家中国房地产的龙头企业变化不可谓不大。
16年前的百强企业如今仍在百强的仅18家。
百强企业市场占有率从2003年的14%提升到2018年的58%，市场份额过半。
百强企业总资产均值增长了76倍，营业收入均值增长了48倍;净利润均值增长了68倍。
林林总总这么多数据，其实只说了八个字：竞争加剧，发展加速。
竞争加剧，在当下的大环境中是必然现象。
3月18日，国务院副总理在住建部调研时指出：
要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位要求，将其作为根本指导思想，贯穿于促进房地产市场平稳健康发展全过程。
要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实城市主体责任，落实好省级政府监控和指导责任，坚决防范化解房地产市场风险
这次讲话再次强调了“房住不炒”原则和“三稳”调控目标，并提出“落实省级政府责任”，无疑是提出了更具体、更具有针对性的落地方式，表明了政府对楼市调控长期性和稳定性的坚定决心。
这个挤掉房地产行业泡沫的过程，对房企来说也是一个良币驱逐劣币的过程。随着政策环境和金融环境的逐渐收紧，野蛮生长、盲目扩张的地产企业的瓶颈期到来，只有多元布局、深耕市场、优化产业结构和注重优质产品并重的地产企业才能实打实地降本增效，在当今的市场中占得一席之地。
换句话说，当今的政策环境下，优势资源会不断向的房企集中，楼市的两极分化会越发严重。对购房者来说，可以期待的是楼市中的优质房产占比将越来越大。
发展加速，既有政策环境优化的外因，也体现在房企转型的内部动力。
去年11月份的总书记在民企座谈会上提出六点措施来改善营商环境，今年两会的工商联小组会议上，总理也谈到了推动营商环境。
对此，政协委员莫天全表示：税费的减免和对民企的金融支持切实减轻了民企的负担，对于改善营商环境、释放民营企业生产力有着至关重要的作用。
在外部环境释放“回暖升温”信号的同时，地产企业也同步加强了内部“修炼”。
百强企业销纷纷将转型作为今年的核心任务，同时更多地将降负债、降杠杆、优品质、提效率等作为其发展目标的关键词。
在这群先行者的引领下，中国的房地产市场将迎来一场扩日持久的大洗牌。
【3】三四线城市窗口期
在今年两会的政府工作报告中，关于房地产的描述有这样几句话：
“深入推进新型城镇化，以中心城市引领城市群发展，抓好农业转移落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口”
要求“继续推进保障性住房建设和棚户区改造，保障困难群众基本居住需求。”
这段话的重点是中心城市崛起吗?不，这是三四线城市的利好消息。
要真正理解这段话，我们首先要明白中心城市和三四线城市的关系，不是食物链的上下游，而是取长补短，互惠互利。
谈及这个问题时，政协委员莫天全指出：城市群的发展可以满足中心城市配套设施的需求，中心城市的溢出效应也有利于周边城市的发展，中心城市为主的城市群的发展，将成为下一轮推动经济发展的主要着力点，今年是三四线城市发展的窗口期。
3月13日，住建部发布《2018年棚户区改造工作拟激励城市名单公示》，对棚改工作积极主动、成效明显的十二座城市，在安排中央补助及配套基础建设有关资金时，给予适当奖励或倾斜支持，值得注意的是，其中除了长沙和乌鲁木齐两个省会以外，绝大部分都是三四线城市。
那么，在三四线城市利好消息不断传出的情况下，市场的反映是怎么样的呢?
根据《2019中国房地产百强企业研究报告》的数据，百强企业积极把握市场结构性机遇，抢抓三四线城市放量机会，针对三四线城市进行了大量布局。一方面，三四线城市销售额占比提升至45.2%;另一方面，拿地方向持续向三四线城市下沉，三四线城市的新增土储面积达到总量的52.8%。
不管是从“面粉”还是“面包”来看，百强房企显然准备在三四线城市做一笔大生意。
“我觉得三、四线城市想要去库存很难，但如果利用城市群的发展，实际上这个问题是能解决好的。”莫天全这样谈到三四线城市发展的问题。
【4】结语
楼市，落到实处，就是政策和市场。
百强企业作为中国房地产市场参与度最深的、竞争力最强的一群选手，他们的变化，既是引领行业发展的表率，也是行业现状的缩影。
而两会前后，对房地产的表述和定调也已经足够清晰。
中国城市化进程尚未结束，城镇化率仍有较大提升空间，结构性机会仍存，房地产行业发展前景广阔。同时，伴随着调控政策持续及市场竞争白热化，行业优胜劣汰加剧，对企业发展提出了更高要求。
2019年的房地产行业虽然仍面临机遇与挑战，但我们可以看见的是，楼市的大方向已然确定!
来源丨房天下特价房
整理丨云浮房天下
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