回暖不回暖，每个人心里都有一杆秤，每个人的标准和参照不同，得出的结论不同，感受也不相同。有的人觉得市场好不容易不降温了那就是回暖，有的人认为市场没有回到点那就不叫回暖。还有同样的是开发商，也分两派，一派认为市场回暖就可以改变大家的预期，让市场再度火爆起来。另一派则认为，市场回暖基础不牢，不要轻易说回暖，而且过早炒作回暖可能会影响政策的调整，所以，是否回暖，大概也是每个人的预期不同造成的吧。
2018年堪称史上最严厉调控年，五限压顶，开发商和炒房者体会最深刻，莫要嘴硬，调控效果还是很给力的，否则干嘛要天天呼号放开调控呢?所以，由于去年市场比较冷，那么但凡政策稍微有点放松，市场便会渐渐好一点，给回暖打下比较好的基础。事实也是如此，随着去年年底某个城市的适度放松，接着又得到官方默许，这自然会形成示范效应。因为其他城市都盯着呢。对于调控放松，大家跃跃欲试。由此可见，很多城市已经到了非常关键时期。几大城市开始以不同形式对调控进行了适度放松。然而对于这样的解读也是五花八门。据诸葛找房数据显示，由于一线城市出台调控政策的时间，随着政策边际效应出现下降，需求也有所释放，2月四个一线城市成交面积同比均上涨。二线城市告别了此前一房难求的过热市场，逐步趋于稳定。三四线城市市场有所降温。
所以，一二线城市的回暖，三四线城市的降温，这正是市场平衡的进程，也正是楼市稳定的必然。过热的降温，过冷的刺激，总之，稳定是大大局。楼市回暖是有一定基础的。
1、2019年调控政策坚守房住不炒基础上更加强调一城一策。
这个不多说，地方如果能做到房住不炒，能守住底线，地方的自主权还是相当大的，可以结合本地市场情况制定细化政策。这对开发商过于紧绷的状态要好了很多。各地已经开始不同程度的微调就是的例证。
2、房贷利率整体显宽松。
随着市场流动性的改善，2019年房贷利率结束了此前单边上涨的趋势，触顶迹象显现，部分地区利率出现松动。
3、房企融资潮继续升温，成本大幅降低。
我们知道，去年本来就冷，融资渠道也被收紧，简直是雪上加霜，但看今年，融资闸门开启后，房企的融资动作便日渐频繁，不仅规模加大，成本也明显下降。21世纪报道评论认为，房企正迎来近一年多来的融资环境。
因此，在过严的城市，且取得一定成效后，加上各种压力，2019年适度放松也在情理之中。毕竟我们的政策是，在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下，坚守稳定底线，防止市场大起大落。那么市场冷了就刺激一下也就不难理解了。然而房地产真的会全面放松吗?真如某些人忽悠的那样房价又要大涨，今天不买房明天就抢不到了?尤其是一些小开发商一些小中介一些炒房者又开始大肆炒作楼市回暖。
我们看看国家是什么态度。住建部表示房地产调控不动摇，保持政策连续性。由此可见，楼市调控的主基调并没有发生改变。人民网也在这时候发文称，《“一城一策”不等于放松调控 “房住不炒”定位没变》。今年以来，个别地方楼市调控政策“松绑”的消息不时传出。值得注意的是，许多所谓政策调整尚无官方文件支持，甚至被地方明确否认。
所以，很多有良心的业内人士也呼吁，别在炒作楼市小阳春了，市场有些许回暖本是好事，可是再利用这个炒作只会葬送回暖成果。因为市场不允许过热过冷。部分城市再次出现“万人摇号”、个位数中签等火热场景，热点城市土地市场也出现流拍地受热捧，溢价率封顶等现象，也再次被认为是人为炒作。
如果说仅凭政策而言，或许对于很多人的教育还不够，那我们就看看大开发商是怎么说的怎么做的，而不能每天沉浸在一些小中介的炒作中。
万科郁亮表示，不要指望“触底反弹”会很快到来，房子的财富效应已经改变。过去对宏观形势判断都过于乐观，但如今的宏观形势已经不是这个样子，不是过了今年、明年就会好转，我们需要做好长期准备。“活下去”是对自己说的，万科是危机感驱动的公司。
3月29日，曾经“充满江湖气”的融创孙宏斌说出了“2019年我们会特别小心”。2019年拿地会非常小心，因为近期土地市场开始“偏热”，在这样的背景下，融创拿地主要会聚集在一线二线城市。并且会在保证现金流稳定，不影响到杠杆率的前提下拿地。
在市场回暖背景下，一些人在忙于炒作，而大开发商们却在小心谨慎行事。对开发商而言，2019年不会太好，但相比去年或许好一些。而对购房者又当如何呢?
购房者应该明确，买房的需求属性，房住不炒的定位没变，那就意味着别指望炒房，自住也需要看好时机。别轻信炒作者，要结合自己的需求。不是说不让买房，而是别炒房了。在谈到市场需要小心时，孙宏斌还提到，没有生意比房地产更好!这就是我平时说的，如果不炒房，适度投资还是可以的，毕竟房地产保值增值的功能还是存在的。只是要放平心态，大涨的时机过去了。
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