按照央行的要求，从明天(3月1日)开始到8月31日为止，的存量房贷合同都需要“重新签订”。 原因很简单，中国的贷款利率“玩法”变了。从以前的“基准利率±浮动幅度”变成了“报价利率(LPR)+加点”。 关于此次切换的背景、原则、“加点”的计算方式，我前天刚刚写过，如果你还没有看，可以点击这里查看。 工行、农行、建行、中行等国有大行，都在今天发布了公告，公布了“贷款合同切换”的细节。而各大银行，将成为此次切换的赢家。 先看工行的公告：
从上面截屏可以看出，需要“切换”的“浮动利率个人贷款”包括了房贷、消费贷、商用房贷款(公寓、商铺、写字楼的贷款)、个人经营贷，但不包括公积金贷款。 只有四种情况下的贷款“可以不转换”，其他的都要转换。
由于在疫情期间，工行推出了四种方式：手机银行、智能柜员机、短信银行和传统的网点人工办理。其中手机银行方式非常方便，只用下载工行APP就可以自助办理，而且你可以全程截屏保留资料，比短信、柜员机方便多了。
再看一下建行：
上图是建行公告的截屏，在疫情结束之前只提供手机银行、网上银行办理渠道，未来才考虑在网点人工办理。
上图是中行公告的截屏，也是推荐大家去手机银行、网上银行办理。 四大行里，只有农行公告详细披露了“选择浮动利率”如何操作，有什么选项。公告说：
商业性个人购房贷款(含个人商用房贷款)定价基准转换，通过自助渠道办理的，定价方式可选择浮动利率或固定利率。
选择浮动利率的，可重新约定贷款利率浮动方式(可选“按年对月对日”或“每年1月1日”)，其他贷款要素与原合同一致。
如有其他需协商事项，可在网点柜面办理，或与原贷款经办行联系。
这段话里说的“选择固定利率”，是说整个贷款期内利率固定不变，跟目前保持一致;“选择浮动利率”，是说未来的实际利率会根据央行降息、加息来浮动。我建议大家选“浮动利率”，因为未来中国利率走低是大趋势，也是全球趋势。 农行给出的“浮动利率”选项只有两个：一个是“按年对月对日”或“每年1月1日”)，没有“N+1”年重新定价一次的选项。 “每年1月1日”是说每到1月1日的时候，按照最近一次LPR利率(一般在上年12月20日公布)来重新确定你未来一年的房贷利率。“按年对月对日”，应该是说你办理贷款切换时的日子(或者你当初拿到贷款的日子)，比如你5月1日办理的，那么明年5月1日就是个“重新定价日”。 由于2020年已经开始降息，所以选1月1日变更应该更划算。前提是：这个1月1日是从2021年开始的，而不是从2022年开始的。这一点还要跟银行核对、确认一下。 此外，多家银行的公告还提醒：“定价基准转换不收取任何费用，请不要相信我行以外人员的电话或短信。” 但银行发短信提醒你切换房贷，是分批发送的，你未必能在批接到短信。
上图是截至2019年中期，工行房贷情况，余额超过了4.9万亿(表中单位为百万元人民币，下同)。
上图是建行截至2019年中期的房贷情况，余额超过了5万亿，高于宇宙大行。在房地产、大基建领域，建行还是老大。 仅仅工行、建行的个人房贷余额就是10万亿，而的个人房贷余额大约28万亿，工行、建行占比达到35%。
银行是这次“房贷切换”的大赢家。为什么这样说呢?
，此次“房贷切换”正赶上“新冠疫情”，给各大银行推广手机银行、网上银行创造了一个天然良机。 中国有房贷的家庭至少数千万。疫情时期，通过手机银行、网上银行办理“房贷切换”是最方便的。如果是两、三个人联名贷款，都要下载银行的APP来操作，这可能带来上亿次的APP下载量。 而银行每获得一个手机银行活跃客户，营销费用可能达到数十元。而这次，“实际需要”成为的营销手段，让银行业节省了数十亿甚至上百亿的营销费用。一下子获得了巨额移动端客户。 而网上客户尤其是手机客户，是未来最有价值的、也是银行转型的重要依赖。 第二，此次“房贷切换”还让银行业每年占280亿元的便宜。 中国商业房贷此前的基准利率是4.9%，这是2015年10月最后一次“正式降息”之后形成的5年期贷款基准利率。而此次利率转换，要求参照2019年12月20日的5年期LPR利率，这个利率是4.80%。 也就是说，有10个基点(0.1%)的降息购房者没有能享受到。更重要的是，这10个基点还被装入了“加点”，你需要带上几十年直至贷款结束。
按照“基准利率±浮动幅度”老方式发放的房贷，目前余额在28万亿左右，这还没有包括个人经营贷、消费贷等等。28万亿，年息0.1%，一年利息就是280亿元。这笔钱，就归了各大银行。 而且，是每年280亿元。这让人很眼红对不?事实上，过去几年的房地产调控，银行一直是受益者，那些通过利率上浮获得贷款的买房人，其实都给银行贡献了超额利润。
在银行面前，开发商、购房者都是打工的。 第三，银行业还将在2个月内迎来一个新的大利好! 什么利好?这就是存款利率的降息。 央行日前表态，“存款基准利率”会长期保留，将成为利率体系的“压舱石”(LPR是贷款利率，没有对应的存款利率)。未来，会择机降低存款利率。 降低存款利率，对银行业更是大利好。这意味着银行“借钱”的成本降低了，有利于加大“息差”，提升银行的业绩。当然，央行也是希望通过降低存款利率，达到一石三鸟的目的。
一是有利于降低贷款利率，让实体经济感受到利好;
二是有利于把银行里的存款赶出来，让他们去买房、炒股、投资实业;
三是增加银行的息差，此外还可以倒逼银行理财预期率走低，利好各大银行的业绩。
此外，在今年这个非常之年里，国家还会增加、放宽一些渠道，让银行更容易补充资本金。银行资本金增加了，贷款可以发得更多一些。 看到这里，可能有读者会问：这是否意味着可以买银行股了? 我的看法是：银行股在周五出现普跌，逼近前期低位。未来继续下跌空间不大，反弹空间更大一些。但整体而言，银行股市值偏大，只有部分次新、中小盘的银行股有炒作价值。大盘的银行股类似大笨象，还是以稳为主。 值得注意的是，在美股大跌之后，特朗普又开始炮轰美联储，希望鲍威尔降息或者“扩表”。 当地时间周五下午，特朗普在白宫对记者说：希望美联储尽快介入市场。面对全球其他央行开足马力宽松的现状，美联储未能履行他们应尽的职责，他们的所作所为是在伤害这个国家。 美联储主席鲍威尔发声明说：将采取合适的工具和行动支撑经济。由于鲍威尔原本并没有在周五讲话的安排，市场将“合适的工具和行动”普遍理解为美联储主席暗示降息。 市场普遍认为，这意味着美联储将于3月降息。在疫情爆发之前，一般认为2020年美联储不会降息，但疫情改变了一切。我4天前在专栏里预测了美联储会降息，全球会有新一轮大宽松，这个即将兑现：
美联储在3月17日到18日有一次议息会议，北京时间3月19日凌晨，将有非常大的几率宣布降息。而转天就是20日，中国的LPR利率也可能会再次降低。 受美联储和特朗普表态影响，昨夜今晨一度暴跌的美国股市在尾盘出现反弹。下图是道琼斯指数，留下了长下影线：
下图是纳斯达克指数，收出了中阳线。
有了这个消息垫底，相信下周一的A股不会太惨。而地产股和大基建板块，还有理由继续活跃。黄金股在调整一下之后，也会继续活跃。
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