2021年1月1日，被称为“社会生活百科全书”的民法典正式施行。
这是中国首部以法典命名的法律，总计7编1260条，几乎囊括了人一生中所有的民事行为，同时，涉及到房屋产权、房屋买卖、租赁等房地产领域，一些约定成俗的内容被编写进来，也新增了一部分意想不到的内容。
物权新规
在买房的时候，大多数购房者都会关注房屋产权，它是房屋各项权益的基础。但随着《民法典》的施行，事情也发生了改变。
新增房屋“居住权”
根据《民法典》，自2021年1月1日起，每一套产权房子都拥有三种不同的物权属性，分别是土地使用权、房屋产权、居住权。
居住权是独立于土地使用权、房屋产权外，新增的第三种属性。可以理解为单纯给居住人设置的一个物权类型，且针对对象可以是任何人。带有居住权的房子原则上无偿设立、不能出租，居住权不得转让、继承。
而居住权的期限，可以自行设立，法典里的规定较为模糊，只有当居住权期限届满、居住权人死亡、注销登记等时，居住权才会消失。所以，一旦房子设立了居住权且没有消失，即使没有房产证，也可长时间居住。因此，新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。
说到这，大家可以想象一个画面，一个和房子产权没有半毛钱关系的人，却可以合法的居住在你的房子里，时间可能会很长，那这种房子的流通性势必会大打折扣，甚至可以说是房地产市场的“缺陷产品”。
但总体来说，居住权的设立，是为了能够保障部分弱势群体的权益，让一些只有一套房或是不想卖掉房子的人，可以通过单独转让居住权的方式获得权益，非常的人性化，也更符合当下的中国国情，只不过购房者在买房之前一定要详细了解情况，擦亮双眼。
住宅70年到期后自动续期，费用待定
房屋产权到期后自动续期一事由来已久，终于在《民法典》发布后正式落地，内容与此前的规定相差无几，只不过这次写进了法典，有据可查。
根据《民法典》第359条新规，住宅70年产权到期后，可以自动续期，不需要手动提出申请。需要注意的是，续期费用目前还是很模糊，尚未出台明细规定。
此外，对于商铺、写字楼等商办物业40年产权到期后是否可以续期，目前也没有明文规定。因此，在购买商办物业时，还需注意土地剩余年限。
房屋买卖新规
抵押中的房子，不用解押即可过户
买房过程中，大多数房子都是有欠款的，这类房子不能直接转手，需要先还上欠银行的钱，随后房子解除抵押，再进行市场交易，也就是通常说的赎楼。
如今，根据《民法典》第406条新规规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
也就是说抵押中的房产可以直接交易，抵押权跟着房子走，房子可以带着抵押权一起出售。
但是，银行依然具有这套房子的抵押权，如果过户后不及时偿还银行贷款，银行依然有权申请处置这套房屋。
该条规定免去了赎楼的麻烦，也节省了购房者的成本。对于刚需而言，绝对可以省去一大笔开支，不过对于赎楼中介来说，业务又少了一块。
买房中介费用省不了
深圳二手房交易的佣金的市场价在1%-3%之间，以500万总价的房子来说，佣金最高可达15万，为了节省这笔高昂费用，部分购房者在“利用”完中介公司的资源和服务以后，会通过与业主私下成交或者找其他中介代办的方式来“跳单”。
在《民法典》施行以后，这条路子算是堵死了。
《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”
深圳的“跳单”情况并不少见，严重的甚至引发恶性事件。原本中介就提供了等价的资源和服务，按劳获利无可非议，这条规定可以极大程度的维护了中介全体的利益，对于规范二手房市场秩序可以说是着有深远意义。
房屋租赁新规
“买卖不破租赁”终于写进法律
“买卖不破租赁”由来已久，但没有完全的落地执行，发生纠纷的时候，新业主和租客各执一词，都觉得委屈。
根据《民法典》725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
也就是说在原业主卖掉房子之后，原先的租赁合同依旧生效，直至合同期满为止，新业主无权驱赶租客。
这也给买卖双方都提了个醒，如果是近期有卖房意向的业主，尽量不要长租给租客，近期有买房意向的购房者，需要提前了解房子的租赁情况，以避免房子过户后不必要的麻烦。
租期最长不得超过20年
根据《民法典》第705条规定：任何物权租赁期限最长不能超过20年，超过部分自动失效。
若租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。
这条规定可以说呼应了上一条，避免了出现超长合同的情况，同时，也防止了开发商以长租的形式将车位等物业违规租给业主。
业主卖房时，租客可优先购买
租房新规中，对优先承租人的优先购买权有如下例外规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”
这条规定很有意思，可以简单理解为，房东卖房时，租客享有比一般购房者优先购买的权力，但优先程度不及业主亲属。
那么，在买二手房之前，我可以先租一段时间来适应环境，如果不合适就不买，租房可以先占个位置，防止业主卖给别人。
此外，根据租购同权住房制度的要求，承租人的优先承租权也是如此。
房东不能单方面提高租金
作为打工人，最闹心的事情之一就是房东涨租，大多数人面对房东的任意涨租敢怒不敢言，但现在不同了，因为有了《民法典》。
根据《民法典》租房新规，房东不得再单方面提高租金，必须得到承租人的认可。
其次，即便合同到期，租客不肯搬走，房东也不得采用驱赶的方式，但租客需要承担违约责任。
除上述内容以外，《民法典》与时俱进，还明确规定，小区公共部分的广告收益归业主共有，最典型的就是电梯广告;对遗产继承人的范围进一步扩大和明确，出生胎儿也享有继承权……
总而言之，此次出台的《民法典》不仅完善了常见的法律问题，更完善了房产交易等环节的诸多漏洞，更适应当下国情和社会变化，也促进了房地产市场的健康平稳发展。
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