这一次，房地产税可能真的要来了!
几天前，一则短短不到100字的消息，再次将“房地产税”推上热搜：
“财政部、人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局负责人主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。”
这则被网友评价为“字少事大”的消息至少透露出三个信号：
其一，决定房产税立法、征收的四个部门聚齐了，这说明房地产税的相关问题正摆在决策层的案头上。多年缓行、阻碍重重的房地产税开征或将明显加速。
其二，“试点”二字信息量很大。根据官方近几年的定调，房地产税的开征将“立法先行”。而这一次重提“试点”，可能意味着房地产税改革将不再坐等走完所有的立法程序再予以推进，而是择机、视情况增设房产税试点。
其三，谁会成为新的试点城市?房价上涨势头明显的热点区域首当其冲。华夏新供给经济学研究院院长贾康曾多次呼吁，在深圳和海南率先开征房地产税，“这两个地方不能再等了，要拿出改革的胆识和勇气”。贾康对中新社国是直通车表示，如果这一次决心够大，不排除房地产税在更大范围内扩围。
房产税试点10年
早在2011年，上海、重庆就已经开始试点征收房产税。但10年过去了，房地产税年年都会成为关键热词，但却迟迟未见试点扩围或全面开征。
一个税种的开征过程之所以如此纠结反复，就在于其背后牵动着千家万户的利益。目前我国居民70%以上的财富都集中配置在房地产上。对房地产持有环节征税，将对绝大多数人产生直接影响，特别是手上有多套房者，一旦征税，将面对前所未有的税负压力。
鉴于房地产税对楼市供求乃至房价短期带来的巨大影响，不少人认为，房地产税的出台需要寻找到的时机，这可能也是导致房地产税前行“步履维艰”的一大原因。
不过，从去年年末以来，短短半年时间，官方就五次提及房地产税：
2020年12月，财政部部长刘昆在《人民日报》撰文称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。这一表态在当年5月份中央“稳妥推进房地产税立法和改革”的说法前加上了“积极”二字。
2021年3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，其中明确提出“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。
4月7日，财政部税政司司长王建凡表示，积极稳妥推进房地产税立法和改革。
5月6日，财政部部长刘昆在《经济日报》撰文提到，进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。
5月11日，财政部等四部门主持召开房地产税改革试点工作座谈会。
开征房地产税，势在必行
缓行10年之后，房地产税开征突然出现加速的迹象，是什么发生了改变?
——时点未必存在
专业市场分析师认为，之前人们一直争论的房地产税出台的时点未必存在。目前房地产税的法理基础、技术手段并不存在多大的挑战，只是在中美贸易摩擦、新冠疫情等诸多国内外重大事件的挑战中，难以找到一个合适的时机出台。
随着房价与居民债务的螺旋上升，越往后，土地价格和房价与居民实际收入水平越背离，税收越来越体现在对资产价格征税，从而令居民的实际支付压力陡然提升。因此，所谓时点未必存在。
——打破楼市三大僵局
与此同时，房地产市场发生了一些新的变化：一是金融提振实体经济与资金流向房地产的博弈，靠行政管控的方式难以从根本上切断;
二是防止房价上涨与土地之间的博弈，中央看重长期稳定、民生保障和金融风险，地方则关注短期财政收入与支出的挑战，两者长期难以完全统一。
三是居民买房投资和租赁发展不足的博弈，持有成本越低，出租意愿越低，投资房产意愿越强，长期形成坚固的租购偏好越难以破局。因此，他认为，开征房地产税是当前打破僵局的应对之策。
——稳楼市，促改革
对热点城市来说，试点房地产税也是一种现实需要。比如深圳要建设中国特色社会主义先行示范区，需要房价保持稳定，但近年来深圳楼市动辄过热。当地采取了很多行政手段，但效果并不理想。
当然，房地产税并不仅仅是为了抑制市场过热、实现“房住不炒”的短期手段。房地产税的开征将有助于房地产业形成健康发展长效机制，对进一步转换地方政府职能，落实分税制改革，调节收入分配的财产配置，激发基层民主化法制化的公众参与等都十分有意义。
——调节收入分配
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，现在关于房产税开征的争论很大，甚至有无正当性都有很大争论。有人认为，土地不是小业主的，而且已经缴纳了70年的税费，再去征收房产税，法理上确实有待商榷。但是，他认为，要回到本源，认识到税收的本质功能是调节收入差距、调节贫富差距。
疫情暴发后，房价反而加速上涨，越是高档住宅，价格涨得越快。“有钱人没有受到疫情影响，反而加大高档住宅购置和避险，资产明显增值，房产又一次拉大了财富差距和贫富差距”，李宇嘉说，因此，开征房产税，势在必行。
——有利于抑制房价上涨
人们更关注的是房地产税对房价的影响。对于大部分国家而言，房地产税几乎与房地产市场同时诞生。而在中国的房地产市场制度之下，与房地产有关的主要是土地、交易等环节的税赋，目前还缺乏对财产持有环节的征税。这在客观上使得一部分人将住房视为投资品，他们通过囤积住房而获取巨额增值。这种投资或投机需求也推动了房价上涨，让后来买房的人承受越来越高的房价并为此承担很高的按揭债务。
央行《2020年第四季度中国货币政策执行报告》指出，居民债务继续扩张的空间已非常有限，要高度警惕居民杠杆率过快上升的透支效应和潜在风险。与此同时，在一定程度上脱离城市居民可支配收入水平的房价收入比，增加了年轻一代的压力，同时，资源持续流向房地产业也会对制造业发展构成一定冲击。总之，如果不摆脱对房地产的依赖，中国就很难实现发展模式的转变，地方政府债务与居民债务还会持续上升，而这是难以持续的。
更重要的是，中国构建新发展格局的基础就是扩大国内消费。但是，如果房价与居民负债率越来越高，就会对消费形成直接且持续的冲击。因此，中国必须稳定住房价，并满足中低收入者的居住需求，让人们从购房压力中解放出来。在此背景下，征收房地产税有利于实现抑制房价上涨的目标，因为这可能会将存量和增量的投资者赶出市场，让住房回归到“居住”的属性，实现去“金融化”。
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从房产税和地产税到房地产税
所谓房地产税，在中国亦称城市房地产税，是对城镇中的房屋和土地按照其价格或租金向房地产所者或承典人征收的一种财产税。
新中国成立之初，房产税和地产税是分开的。1950年1月，中央人民政府政务院颁布《关于统一税政的决定》和《税政实施要则》，在统一设立14个税种，其中就有房产税和地产税。房产税是仅对房产征收，不包含地产价值，后来在实际执行中合并为城市房地产税。
1951年8月8日，政务院颁布《城市房地产税暂行条例》，规定对房产征收房产税，对土地征收地产税;对房价、地价不易划分的，征收房地产税。这时的房产税和地产税，属于一个税种中的两个税目。
改革开放后，1983年和1984年，我国进行了两步“利改税”和工商税制改革。1986年10月1日起，《房产税暂行条例》开始实施，上述《城市房地产税暂行条例》对国内企业单位和个人停止使用，但仍适用于外资企业等涉外单位。这样，一套“内外有别”的房地产税制度成形。
1994年，我实施了大规模的税制改革，初步建立了适应社会主义市场经济体制的税收制度。房地产税收体系也初步确立，其中与拥有房产所有权和土地使用权直接相关的税种有五个：房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、耕地占用税、土地增值税;间接相关的税种有六个：营业税、个人所得税、城市维护建设税、企业所得税、契税、印花税。
2001至2010年间，我国的税制进一步简化、规范，税负更加公平。房地产税制方面，取消了城市房地产税(《城市房地产税暂行条例》于2009年元旦起废止)，将对内征收的房产税、城镇土地使用税和耕地占用税改为内外统一征收，消除了“内外有别”的藩篱。(2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。物业税是房地产税的别称，但这一改革一直未能进行。)
2010年起，我国成为世界第二大经济体。与此同时，收入分配不公、贫富两极分化、中央与地方的财权与支出责任错位等问题愈发突出，亟须推进以提高直接税比重和完善地方税体系为方向的新一轮税制改革。房地产税制改革成为新一轮税制改革的引擎。
2011年1月28日，重庆、上海开始实施房产税改革试点， 对个人部分住宅征收房产税。2013年11月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》确定了“税收法定原则”，指明了“加快房地产税立法并适时推进改革”的方向。
基于上述房地产税制的演变，中国人民大学财政金融学院教授安体富在与其合作者的研究中认为，房地产税的概念范畴由窄到宽可以分为四个层次：对个人住房征收的房产税，房产税，房地产税，房地产税收体系。
十八届三中全会召开前的房产税改革以及2011年重庆和上海的房产税改革试点，是对特殊对象即个人拥有的住房开征的房产税，或称住宅房产税。这属于小口径的房产税，仅对房屋价值征税，对地产不征税。
1986年《房产税暂行条例》规定的是中口径的房产税，其计税依据是房产原值扣除一定比例后的余值。这里的“房产原值”，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本和费用等。这即是说，中口径的“房产税”，是把房产和地产放在一起征税，计税依据中包含了房价和地价。
大口径的房地产税概念， 指的是房地产税收体系， 包含了与拥有房产所有权和土地使用权以及房地产建设、开发、流转等多环节的直接和间接的十多个相关税种和收费。
房地产税的负面效应
但亦有研究指出，贸然开征房产税对宏观经济存在不容忽视的负面效应。
基于银行是否能区分企业贷款是投入实体经济还是房地产业两种情形，一项分析了将房产税(对家庭存量住房征收)引入住房市场前后对宏观经济影响效应的研究发现：
首先，房产税开征对房地产开发投资、房价和新住房生产具有明显的抑制作用。由于房产税增加了房产的持有成本，住房市场会承压。
其次，房产税开征对实体经济投资具有双重效应: 一方面产生正挤入效应，增加实物投资; 另一方面因企业家财产净值的下降而产生负抵押效应，减少实物投资。
第三，在长期，因实体经济投资需求减少的负抵押效应大于实体经济投资需求增加的正挤入效应，总实物资本减少导致产出下降。
第四，在短期，当银行无法区分贷款是投入实体经济还是房地产业时，因前期的负抵押效应大于正挤入效应，总实物资本减少，产出下降; 当银行可清晰区分二者时，因银行可更好地服务于实体经济，前期的负抵押效应变为小于正挤入效应，总实物资本增加，产出上升。
第五，在短期，当银行无法区分贷款是投入实体经济还是房地产业时，随着杠杆率的上升，总实物资本前期下降得更少，后期上升得更多，因而产出前期减少得更少，后期增加得更多; 当银行可清晰区分二者时，随着杠杆率的上升，总实物资本增加得更多，因而产出增加得更多。
第六，在短期，当银行无法区分贷款是投入实体经济还是房地产业时，随着回报份额的上升，总实物资本前期下降得更多，后期上升得更少，因而产出减少得更多; 当银行可清晰区分二者时，随着回报份额的上升，总实物资本前期增加得更少，后期增加得更多，因而产出前期增加得更少，后期增加得更多。
如上文所述，房地产税的功能之一是调控房价，从而直接影响房地产供求，间接影响整个市场供求。但一项利用家庭微观数据和地区宏观数据，区分房地产税推出后的短期和长期影响的研究发现：
房地产税推行之初，将带来存量房供给的一次性释放，短期内供需失衡将造成房价回调，但随着市场供需达到新的均衡，在房地产税平稳运行后，地方政府将成为影响房价长期走势的关键因素，随着地方政府对房地产的财政依赖程度进一步加强，房价长期内反而会被推高。
这样的调控结果短期内造成房价“硬着陆式”下跌的波动风险，不符合中央“房地长市场健康平稳发展”、“防止房价大起大落”的调控原则，长期内则会通过加重地方政府对房地产的财政依赖度倒逼经济的房地产化，同样与中央政府“建立房地产调控长效机制”的治理初衷相背离。
简言之，这样的调控效果不符合中央治理初衷和政策预期。
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